Erbschaftssteuer mindern: Wie Sanierungsstau und Mängel den Verkehrswert senken
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die Erbschaftsteuer wird auf den Wert der Immobilie berechnet, den das Finanzamt feststellt. Wie bereits erwähnt, ignoriert die amtliche Bewertung oft den tatsächlichen Zustand eines Hauses.
Doch gerade Sanierungsstau und Mängel sind die stärksten Faktoren, um den Verkehrswert einer Immobilie legal zu senken und damit die Erbschaftsteuer zu mindern.
In diesem Artikel erfahren Sie, welche Mängel und Schäden ein Gutachter in einem Verkehrswertgutachten detailliert dokumentiert, um den steuerlichen Wert zu korrigieren.
Die Wertminderung durch Sanierungsstau
Das Finanzamt geht bei seiner Bewertung von einem durchschnittlichen Zustand aus. Der Gutachter hingegen führt eine umfassende Zustandsanalyse durch und dokumentiert jeden Faktor, der den Preis am freien Markt drücken würde.
Zu dokumentierende Mängel und Zustände:
- Bauschäden und Feuchtigkeit: Schäden am Fundament, Risse im Mauerwerk oder Schimmelbildung und Feuchtigkeit im Keller sind gravierende Wertminderer.
- Veraltete Technik: Eine ineffiziente Öl- oder Gasanlage, die nicht mehr den aktuellen Umweltstandards entspricht, oder eine veraltete Elektrik mindern den Verkehrswert.
- Abnutzung und Instandhaltung: Ein undichtes Dach, erneuerungsbedürftige Fenster oder eine sanierungsbedürftige Fassade werden im Gutachten beziffert und vom Wert abgezogen.
- Verkürzte Restnutzungsdauer: Aufgrund des schlechten Zustands kann der Gutachter nachweisen, dass die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes deutlich kürzer ist, als die Pauschalannahme des Finanzamtes (entscheidend für die AfA).
Die Minderung des Verkehrswerts im Gutachten
Im Verkehrswertgutachten werden diese Mängel nicht nur beschrieben, sondern die Kosten für die notwendige Wiederherstellung werden exakt kalkuliert. Der Gutachter berücksichtigt die notwendigen Sanierungskosten als wertmindernde Faktoren in den Wertermittlungsverfahren (Sachwert- oder Ertragswertverfahren).
Der so ermittelte, niedrigere Verkehrswert wird dem Finanzamt vorgelegt, um den amtlichen Wert gemäß § 198 BewG zu korrigieren. Dies führt zu einer direkten Senkung der Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer.
Fazit
Wenn Ihre Nachlassimmobilie Mängel oder einen Sanierungsstau aufweist, ist dies der stärkste Hebel, um die Erbschaftsteuer zu mindern.
Ein Verkehrswertgutachten ist der einzige rechtlich anerkannte Weg, diese wertmindernden Faktoren präzise zu dokumentieren und den tatsächlichen Verkehrswert nachzuweisen.
Die Investition in einen Sachverständigen ist somit eine direkte Investition in Ihre Steuerersparnis im Erbfall.
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Lars Kuntz
GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER