Verkehrswertgutachten im Erbfall: Die steuerliche Notwendigkeit und der Nachweis des niedrigeren Werts
Sachverständiger Lars Kuntz
AUTOR, GUTACHTER UND GESCHÄFTSFÜHRER
Vorwort
Die Erbschaftsteuer wird auf den steuerlichen Wert der geerbten Immobilie berechnet. Das Finanzamt verwendet hierfür standardisierte, pauschale Bewertungsverfahren, die in der Regel zu einem Wert führen, der über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.
Dies resultiert oft in einer unnötig hohen Steuerlast für die Erben. Ein Verkehrswertgutachten ist das einzig anerkannte Mittel, um sich gegen diese Schätzung zu wehren. In diesem Artikel erfahren Sie, warum dieses Gutachten steuerlich notwendig ist und wie Sie es nutzen, um den tatsächlichen, niedrigeren Wert Ihrer Nachlassimmobilie nachzuweisen und so die Erbschaftsteuer signifikant zu mindern.
Das Problem der amtlichen Bewertung
Das Finanzamt nutzt zur Feststellung des steuerlichen Werts die Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Bei der Immobilienbewertung kommt meist das vereinfachte Sachwert- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz.
Diese Verfahren sind schnell, aber unpräzise. Sie berücksichtigen oft nicht die individuellen, wertmindernden Faktoren Ihrer Immobilie:
- Sanierungsstau und Mängel: Feuchtigkeitsschäden, veraltete Heizungsanlagen oder ein undichtes Dach werden ignoriert.
- Mikrolage: Ungünstige Lärmemissionen oder eine schlechte Verkehrsanbindung, die den Marktwert senken, finden keinen Eingang in die Pauschalbewertung.
- Verkürzte Restnutzungsdauer: Bei stark sanierungsbedürftigen Altbauten wird die tatsächliche wirtschaftliche Lebensdauer oft überschätzt.
Der rechtliche Hebel: § 198 Bewertungsgesetz (BewG)
Hier bietet das Gesetz den Erben einen Ausweg: Nach § 198 BewG können Sie nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie am Stichtag des Erbfalls niedriger ist als der vom Finanzamt festgestellte Wert. Der Nachweis muss durch ein Verkehrswertgutachten erfolgen, das von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurde.
Ablauf zur Steuerersparnis:
- Feststellung des amtlichen Werts: Das Finanzamt setzt den steuerlichen Wert fest (Grundlagenbescheid).
- Gutachten in Auftrag geben: Sie beauftragen einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens.
- Antrag auf Korrektur: Sie legen das Gutachten dem Finanzamt vor und beantragen, den amtlichen Wert durch den im Gutachten ermittelten Verkehrswert zu ersetzen.
Die Vorteile des Gutachtens
Das Verkehrswertgutachten dient als gerichtsfestes Beweismittel. Es liefert eine detaillierte Begründung, warum der tatsächliche Wert niedriger ist, und ersetzt somit die pauschale Schätzung des Finanzamtes durch einen objektiven, marktgerechten Wert. Die Erbschaftsteuer wird dann auf Basis dieses gesenkten Wertes neu berechnet.
Fazit
Im Erbfall ist die Investition in ein Verkehrswertgutachten eine strategische Entscheidung. Es schützt Sie als Erbe davor, aufgrund einer unpräzisen amtlichen Bewertung unnötig hohe Erbschaftsteuer zu zahlen.
Das Gutachten ist der einzige Weg, den tatsächlichen Verkehrswert Ihrer Nachlassimmobilie rechtssicher nachzuweisen und somit eine erhebliche Steuerersparnis zu erzielen.
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Lars Kuntz
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